ステップアップ成長思考

居抜きあるあるデメリット 物件選びのポイント②

居抜きのデメリットはどんなものがあるかご存知でしょうか?
導線、オペレーションに合っていないだけでなく
様々なデメリットがあります。
今日は居抜き開店して後悔しないように
お伝えさせていただきますね。
 
まず、すぐに思い浮かぶのが、
①「使いにくい」
ということ。
 
自店舗に合っていないだけでなく
閉店されたお店なので元々の導線が使いにくい場合も多数あります。
 
2人でやるべきお店なのに、導線が悪いために
3人いなければ回らないと
人件費が1.5倍になってしまいます。
 
そうなると利益は出にくくなるので、
閉店を余儀なく迎えてしまうこともあります。
 
なので居抜き物件を選ぶ際に
あなたの業態に合っている形なのか設備なのかをチェックしてみてください。
 
とこう聞くと
「だったら使いにくいところを変更すれば良いじゃない?」
となると思います。
 
居抜きのデメリット2つめとして
②「キッチンはほぼ作り変えられない」
 
なぜ、キッチンを変更できないかというと、
多くのキッチンは防水工事を行っています。
 
防水工事は、コンクリートを流し、傾斜をほんの少しつけて
1週間~乾燥させて、防水塗布をします。
キッチンを使いやすいように区画を変更する場合、
新しい場所にコンクリートを流して防水工事をして
つなぎ合わせれば良いと思うかもしれないですが
上手くいかないことが多いです。
 
コンクリートはつなぎ合わせられないと思った方が良いです。
「上からコンクリートを足せば?」
と考えるかもしれませんが、
厚みがそこそこないと剥がれます。
 
なので防水区画を変更する場合は、
今ある既存のコンクリを斫り、取り除いてから
新たにコンクリを流して防止工事を行う。
 
でないと水漏れした場合損害賠償で余計な出費もでますし、
他のテナントにご迷惑をおかけしていまいます。
 
そして、斫って除去したコンクリは
結構高い産業廃棄物となります。
 
コンクリートがらの相場は3800円/トンくらいや
5,000円/m3~などです。(目安)
これに運搬費や手数料が乗っかるので結構な額になります。
 
なのでキッチンの区画を変える場合は
産廃処分費+防水工事費もかかり
他の厨房設備も変更することになります。
 
そしてそれくらいなら予算に入れても
まだ居抜きの方がコストがかからない場合でもこのようなこともあります。
 
③給水管のつなぎ合わせは水漏れが多い。
 
厨房設備の位置変更で給水管を延長や分岐させる場合があると思います。
そうした場合、最初は大丈夫でも水漏れが起きる場合も多くみられます。
 
なので給水を新たな場所に引きたい場合は
新設した方が無難です。
特に見ない部分での延長や分岐は避けた方が良いです。
壁の中や天井裏、床下など。
 
水漏れしても気が付きにくく、
水漏れが起きてもすぐに対処することができません。
壁に穴をあけたり
天井に穴をあけたり
コンクリを斫ったり。
 
開けてみなければ水漏れがどこだかもわからないので
かなり厄介です。
コンクリの中で水漏れが起きるとコンクリは年月をかけて
ドロドロになります。
そうなっては床は凸凹でどうにもならなくなります。
 
なので居抜き物件の選ぶ際に、
①使いにくくないか業態にあっているか
②キッチンは作り変えなくて大丈夫か
③給水管の変更はないか、給水管の水漏れはないか
これは最低限チェックしてみてくださいね。
 
最後に何で小島がこんなこと知っているかというと
全て実体験だからです。。。
滅茶苦茶大変な思いをしました。
なので同じ経験をして欲しくないのでお伝えさせていただきました。
 
まだまだありますが続きは明日お伝えさせていただきます。
今日は今検討している物件がありましたらチェックしてみてくださいね。
それでは一日一改善で顔晴りましょう(^^

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